O que é financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário é um tipo de empréstimo realizado com a finalidade específica de aquisição de imóveis. Os recursos permitem a compra do bem pelo consumidor, que depois paga a dívida em parcelas à instituição que concedeu o crédito, acrescidas de juros e correção.

É a modalidade de crédito com as taxas mais baixas do mercado e os prazos mais longos, de até 35 anos. O imóvel pode ser novo, usado, comprado na planta ou em construção. As instituições financeiras em geral cobrem até 90% do valor.

Os recursos para financiamento imobiliário no Brasil vêm da Caderneta de Poupança, do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e da emissão de títulos de crédito imobiliário como LCIs (letras de crédito imobiliário), CRIs (certificados de recebíveis imobiliários) e CCIs (cédulas de crédito imobiliário).

Como funciona o financiamento imobiliário?

Para fazer um financiamento imobiliário, o interessado vem até a Prado Negócios Imobiliários, apresenta os documentos exigidos e preenche uma ficha cadastral. Um de nossos corretores irá enviar seus documentos à instituição financeira para análise de crédito.

O banco vai fazer uma análise de risco de crédito do cliente. Isso significa verificar o histórico da pessoa: seu “score” de crédito, se ela está inadimplente, se tem muitas dívidas, qual é sua renda e sua capacidade de pagamento. Outros membros da família podem entrar na composição da renda mínima exigida para concessão do crédito, como pais, filhos e cônjuges. Esta avaliação influencia na taxa de juros e é determinante para a concessão ou não do crédito.

Se o financiamento for aprovado, a instituição desembolsa o valor e o consumidor começa a pagar as parcelas.

Tipos de financiamento imobiliário

Os dois principais sistemas de financiamento imobiliário no Brasil são o SFH e o SFI. Segundo o Banco Central, os financiamentos podem ser usados para compra, construção, reforma, ampliação e produção de imóveis, além de compra de material de construção.

Sistemas de amortização do financiamento imobiliário

Via de regra, o sistema de amortização da dívida pode ser negociado entre o cliente e a instituição financeira. São três os principais modelos: Sistema de Amortização Constante (SAC), Sistema de Amortização Crescente (Sacre) e Tabela Price, também conhecida como Sistema Francês de Amortização. Isso é muito importante para saber se as prestações vão caber no bolso.

Custos

O financiamento imobiliário tem um Custo Efetivo Total (CET) que vai além dos juros e da amortização. Isso inclui os seguros, a taxa de avaliação e, no SFH, a taxa de administração de R$ 25 ao mês. O banco tem que deixar as claras ao cliente as tarifas cobradas.

Outros custos incidem no negócio, como a emissão de certidões negativas de dívidas tributárias, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o registro do contrato em cartório. Estes gastos podem ser bastante altos.

O ITBI varia de município para município e sua alíquota pode chegar a 3%. O laudo de avaliação e o registro em cartório variam de acordo com o preço do bem.

Vale ressaltar que, segundo o Banco Central, o banco pode propor a contração de outro produto financeiro para oferecer um financiamento mais vantajoso, mas não pode condicionar esta contratação à liberação do crédito propriamente dito, só ao eventual benefício.

Documentos para fazer um financiamento imobiliário

Os documentos necessários para fazer um financiamento variam de acordo com a instituição financeira escolhida, mas para pessoas físicas, via de regra, são RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento, comprovante de residência, comprovante de renda e certidão conjunta negativa de débitos de tributos federais.

Podem ser exigidas outras provas de renda, como extratos bancários e cópia da declaração de Imposto de Renda. A certidão de registro do contrato de financiamento em cartório é necessária para liberação do dinheiro.

Como usar o FGTS ao fazer um financiamento imobiliário?

O FGTS pode ser usado em financiamentos pelo SFH e, a partir de agosto de 2021, também em financiamentos do SFI de imóveis cujo valor não ultrapasse R$ 1,5 milhão, desde que seja o primeiro imóvel adquirido pelo tomador.

O fundo só pode ser usado na compra de imóveis de até R$ 1,5 milhão. Os requisitos são ter pelo menos três anos sob o regime do FGTS (carteira assinada), consecutivos ou não; não ter outro financiamento ativo pelo SFH; e não ser dono de outro imóvel residencial na mesma cidade onde mora ou trabalha. Além disso, o imóvel objeto do financiamento tem que ser para moradia do interessado.

O saldo do FGTS pode ser utilizado para pagamento da entrada, amortização da dívida, quitação do saldo devedor e abatimento da prestação mensal em 80% pelo período de 12 meses consecutivos.

O imóvel tem que ser urbano, estar matriculado no registro de imóveis e não ter pendências que impeçam sua comercialização. Também não pode ter sido comprado com o uso de FGTS nos três anos anteriores.

O que pode reprovar um financiamento imobiliário?

A instituição financeira pode recusar o financiamento se você estiver “negativado”, ou seja, com o nome sujo nos birôs de crédito como Serasa, SPC e Boa Vista SCPC. O banco irá avaliar outros riscos da operação de crédito, como sua capacidade financeira.

Vale lembrar que a instituição irá avaliar a situação do imóvel e do vendedor e, caso haja pendências que afetem a venda do bem, é possível a reprovação do contrato. O banco pode considerar ainda que a garantia oferecida, o próprio imóvel, não é suficiente para cobrir o crédito pretendido.